In Italia le destinazioni d’uso di un immobile sono molteplici, da quella abitativa a quella industriale, commerciale etc. ma oltre a ciò va detto che una destinazione d’uso è passibile di modifiche. Modificare una destinazione d’uso richiede, talvolta, alcuni interventi murari e strutturali. Si rende necessario lo svolgimento di alcune pratiche amministrative ed il pagamento di sanzioni che andremo a vedere in questa guida. Vediamo come effettuare il cambio di destinazione d’uso degli immobili e i relativi costi e sanzioni da pagare.
Come fare il Cambio di Destinazione d’uso degli immobili
Il cambio di destinazione d’uso dell’immobile prevede una procedura che consente e modifica la funzione alla quale l’immobile in questione è adibito. Nel nostro paese, l’Italia, le destinazioni d’uso principali sono le seguenti:
- residenziale
- commerciale
- industriale
- direzionale
- turistico-ricettiva
- pubblica
Quando è necessario fare il cambio di destinazione d’uso?
Sono molteplici le situazioni in cui un cambio di destinazione d’uso si rende necessario. E’ bene richiederlo, ad esempio, ogni volta che si procede con una modifica nella finalità di utilizzo di un immobile.
Un caso che possiamo prendere in esame si verifica quando si trasforma un’abitazione in un negozio, o viceversa, un attività commerciale in abitazione. In questi ed altri casi occorre procedere con il cambio. Stesso discorso se si acquista una casa che risulta accatastata come negozio o simili.
La stessa cosa avviene qualora si trasformi un capannone industriale in una casa o loft. Attività sempre più frequente nel recupero di alcune zone industriali.
Inoltre, è sempre necessario il cambio di destinazione d’uso, se si modifica realmente la finalità di utilizzo, anche se non si effettuano modifiche fisiche e strutturali dell’immobile.
Come si effettua il cambio di destinazione d’uso?
il cambio di destinazione segue un iter burocratico ed amministrativo che coinvolge le regolamentazioni sia dal punto di vista urbanistico (area geografica) che catastale (relativa all’appartamento o locale).
Per accedere ai permessi che ne attestino la trasformazione del cambio di destinazione d’uso devono essere richiesti dei titoli di autorizzazione, altrimenti si commette un abuso edilizio. Secondo le possibilità le strade da percorrere a livello burocratico sono principalmente di due tipologie:
- Presentazione DIA – Se il cambio destinazione d’uso non prevede interventi edilizi, può essere sufficiente presentare la Denuncia di Inizio Attività (DIA), sottoscritta da un geometra qualificato.
- Licenza Edilizia – Quando, invece si dovranno effettuare dei lavori di modifica è necessario il permesso di costruire.
Quali i Costi per il cambio di destinazione d’uso?
I costi della variazione di destinazione d’uso risentono di più fattori. Per prima cosa vi sarà la parcella del tecnico relativa allo svolgimento delle pratiche catastali; si attesta da un minio di 300 euro fino a circa 700/800 euro.
Oltre a ciò, il cambio di destinazione d’uso prevede il pagamento dei diritti di segreteria che varia da Comune a Comune, e che parte da circa 80 euro fino a 350 euro. Infine, vi sono le eventuali opere di ristrutturazione “murarie e non” che possono essere valutate da 50 euro a metro quadro in su. (Non necessariamente presenti). Potrebbe essere necessario pagare delle Sanzioni in quanto si potrebbe configura un precedente abuso edilizio.
Per tipo di immobile e entità di opere di ristrutturazione i costi stimati sono i seguenti come da tabella sottostante:
Sanzioni per la mancata presentazione del cambio destinazione d’uso
Arriviamo alla parte che interessa maggiormente l’utente: il cambio di destinazione d’uso va sempre dichiarato, in caso contrario si profilano delle sanzioni dovute all’abuso edilizio che coinvolgono più persone fisiche.
L’abuso edilizio è un reato penale, punito con la reclusione da uno a tre anni e con la multa da 10.000 a 100.000 euro. Tali sanzioni possono essere applicate al proprietario dell’immobile, così come al committente dei lavori, e al progettista (architetto) incluso il direttore dei lavori.
Motivo per cui, cambiare la destinazione di un immobile senza richiedere e ottenere il relativo titolo abilitativo configura un abuso edilizio. In Italia, l’abuso edilizio è un reato penale.
L’abuso edilizio rientra nei procedimenti di tipo penale. La pena minima per abuso edilizio si aggira intorno ai due anni, limite entro il quale si può richiedere la sospensione della pena.
Inoltre, sono previste delle sanzioni amministrative per la mancata presentazione del cambiamento, che partono dai 5000 euro circa, fino a toccare e superare i 50mila.
Cambio destinazione d’uso immobile ed esempi
I casi che richiedono un cambio di destinazione d’uso sono molteplici ma vogliamo elencarvene alcuni dei più frequenti.
- Abitazione in ufficio: si tratta di un cambio destinazione d’uso assai frequente. Può essere effettuato senza opere, presentando la denuncia di inizio attività (DIA).
- Abitazione in negozio: si tratta di un altro cambio destinazione d’uso richiesto con frequenza. Potrà essere effettuato sia con opere con non presentando la richiesta di permesso di costruire.
- Magazzino in ufficio: in questo caso il cambio destinazione d’uso richiede quasi sempre delle opere. Servirà la richiesta di permesso di costruire.
- Capannone industriale in casa: richiede anch’esso opere, e servirà presentare la la richiesta di permesso di costruire.
Va detto che esistono molte altre possibili combinazioni di cambio destinazione d’uso. La procedura di cambio destinazione d’uso degli immobili è affidata ad un professionista che dovrà verificare la regolarità urbanistica dell’immobile e richiederei documenti catastali, appurare l’assenza di abusi edilizi e la presenza dei servizi necessari (igienici e di salubrità).
Il tecnico preparerà poi il progetto d’intervento per richiedere il permesso al Comune di appartenenza. I tempi tecnici si attestano sui due mesi. Una volta stabilito che non vi siano vincoli locali e condominiali e tutto sia stato regolarizzato, seguiranno gli eventuali lavori qualora presenti e programmati.
Considerazioni
Il cambio destinazione d’uso degli immobili prevede l’avvio di una procedura complessa che deve essere effettuata con attenzione e da professionisti esperti in materia, al fine di evitare sanzioni e abusi edilizi. È sempre consigliabile rivolgersi a esperti per ottenere tutte le informazioni necessarie e procedere correttamente con la pratica.
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